Voldoende woonaanbod voor kamerzoekers en gezinnen, de leefbaarheid in de stad waarborgen, en kamerhuurders betere juridische bescherming bieden. De doelstellingen van het gemeentelijke kamerverhuurbeleid, nu drie jaar van kracht, moet leiden tot balans in de buurten en ruimte geven aan een breed scala woningzoekenden. Voor de spreiding van kamerhuurders zijn sindsdien quota van kracht. En in huizen die onder het nieuwe beleid zijn omgezet voor kamerverhuur, moet elke huurder een eigen contract krijgen - één contract tussen alle bewoners en de verhuurder mag niet meer. 

Maar veel Amsterdammers vinden dat er nauwelijks iets verbeterd is in de stad, blijkt uit gesprekken die NH Nieuws voerde. Grote knelpunt: de handhaving van de gemeente. “Wij wijzen de gemeente regelmatig op signalen van illegale verhuur”, vertelt een lid van een actiegroep uit West. “Maar de gemeente doet er nauwelijks wat tegen.” “Vrijwel elke aanvraag voor zo’n omzettingsvergunning, die nodig is om een huis te verbouwen voor kamerverhuur, wordt gehonoreerd”, zegt een Amsterdammer die zijn straat in Oost de afgelopen jaren zag veranderen van een rustige straat naar een studentenbuurt. 

Ondertussen lijken verhuurders zich weinig aan te trekken van de regels. “Nog vóór de vergunning was verleend werd bij mij in de buurt met een verbouwing gestart”, vertelt een man uit Nieuw-West. “Met het verzoek van omwonenden om handhavend op te treden wordt niets gedaan. We zijn nu meer dan twee jaar verder, de gemeente handhaaft gewoon niet.” Ook behartigers van studentenbelangen zijn kritisch: het nieuwe beleid leidt volgens hen niet tot meer legaal kameraanbod of betere rechtsbescherming voor kamerhuurders.

Onderzoek

Een extern onderzoek van het Amsterdamse kamerverhuurbeleid is onlangs met de gemeenteraad gedeeld. De onderzoekers zijn genuanceerd: het nieuwe beleid is een eerste stap en moet ook de tijd krijgen. Maar op één punt zijn ze scherper: de uitvoering van het beleid kan beter. Ze wijzen op de handhaving, die nu gericht is op het tegengaan van illegale situaties: woningen waar wél kamers verhuurd worden maar waarvoor géén vergunning is aangevraagd. Maar het controleren of legale kamerverhuur via de regels verloopt, heeft geen prioriteit.

Het strookt met de gesprekken die NH Nieuws voerde met Amsterdammers. Hierin komt het beeld naar voren dat omzettingsvergunningen voor kamerverhuur makkelijk verstrekt worden, en dat handhaving traag en niet goed wordt uitgevoerd - of zelfs helemaal niet.

Vóór het ingaan van de quota hield de gemeente een ‘schoon door de poort’-campagne, waarbij verhuurders tot 1 april 2020 de kans kregen om een vergunning te regelen. Dat leidde tot een golf van aanvragen, waarbij de gemeente bewust de quota nog niet hanteerde. Gevolg: in twaalf wijken was het wijkquotum met in totaal 213 vergunningen overschreden, dikwijls met panden die tot aan de zolder volledig verkamerd zijn. In die wijken kan geen omzettingsvergunning meer worden aangevraagd. Het totaal aantal wijken dat ‘op slot’ is, staat nu op dertien.

Eén van die wijken waar het quotum direct werd overschreden, is de Geuzenbuurt in West. Tussen de Admiralengracht, de Admiraal de Ruijterweg en de Jan van Galenstraat staan veel huizen van vier à vijf etages, gebouwd tussen 1910 en de Tweede Wereldoorlog. Sinds begin deze eeuw is de buurt erg populair bij studenten en andere kamerhuurders.

Gebrekkige handhaving, sluwe verhuurders

Dat merken bewoners in de Geuzenbuurt. “De overlast, bijvoorbeeld door feestjes of een chaos van fietsen op straat, is enorm op ons blok.” Robin* houdt samen met ongeveer vijftig buren al jaren nauwkeurig bij waar de overlast zit. “Ook kijken we of verhuurders de vergunningsvoorwaarden en de beloftes in hun aanvragen wel naleven.” Bij sterke vermoedens van illegale verhuur of overtreding van de voorwaarden dient de groep een handhavingsverzoek in bij de gemeente.
(*Robin is een gefingeerde naam. De echte naam en identiteit is bij de redactie bekend.)

Maar handhavers kunnen gemakkelijk vertraagd worden. “Ik kwam 31 maart 2022 thuis van werk en trof een briefje van zo’n handhaver aan op mijn deur,” vertelt een buurman, die anoniem wil blijven. “Ik belde terug en kreeg op 5 april een mail met twee data waarop de handhavers alsnog langs zouden kunnen komen: 14 en 21 april.” Kwaadwillenden hebben tijd zat om boventallige bewoners elders onder te brengen, stelt hij vast. 

Levi Vlessing is ook actief in de buurtgroep, en hij vertelt hoe handhavers bij zo’n bezoek met onwaarschijnlijke verhalen het bos in worden gestuurd. “In een kamer waar niemand woont, maar wel een bed staat, zeggen ze dat het een logeerkamer is.” Uit bezoekverslagen van de gemeente blijkt dat de handhavers dit verhaal geloofwaardig vonden.

Op weer een ander adres zagen Levi en zijn buren hoe een appartement niet werd verbouwd volgens de bijgeleverde bouwtekeningen. De zolderetage kreeg drie gescheiden balkons in plaats van één balkon, zoals beloofd op de tekening - alles wijst op drie onzelfstandige woonruimtes en kamerverhuur, zegt de buurt. 

“Wij hebben ook een keer een aanvraag gezien waarin de eigenaar beloofde dat verkamering van dat appartement niet zou leiden tot een toename in huurders”, zegt Robin. Vanaf Robins balkon was de tuin van dat adres te zien, met altijd dezelfde bewoner: één oudere man. “Niet lang daarna zagen we hoe hij verhuisd was naar een bovenliggend appartement. Na de verbouwing van zijn oude huis trok daar een groep twintigers in.” 

De buurtgroep heeft zijn waarnemingen vaak gemeld bij de gemeente. Ze zijn niet de enigen, schrijven de onderzoekers in hun evaluatierapport: vergeleken met 2019 is in de jaren dat het nieuwe beleid van kracht is het aantal meldingen over woonfraude bij kamerverhuur zo’n 45 procent hoger. Maar volgens het onderzoek richt de gemeente zich vooral op illegale situaties, niet op de naleving van vergunningsvoorwaarden. Hoe vaak de gemeente een vergunning heeft ingetrokken nadat een verhuurder de regels aan zijn laars lapte? Nul keer.

"Meer illegale verhuur"

Niet alleen bewoners zijn ontevreden. Studentenvakbond ASVA ziet hoe er sinds het nieuwe beleid van kracht is, er veel minder nieuwe kamers zijn bijgekomen. “Sinds 1 april 2020 zijn er nauwelijks omzettingsvergunningen aangevraagd”, vertelt ASVA-bestuurder Bor van Zeeland. “En dat terwijl er in het quotasysteem nog veel ruimte is voor extra aanvragen.”

Volgens cijfers van de gemeente is er per 1 april 2022 nog plaats voor ruim 7200 kamerverhuurvergunningen, verdeeld over de wijken waar het quotum nog niet is bereikt. “Maar probleem is dat verhuurders onder het nieuwe beleid de prijs moeten vaststellen volgens een verouderd puntensysteem, dat stamt uit 1979”, vertelt Van Zeeland. 

De maximale huur valt in dat systeem laag uit. Een voorbeeld: de maximale huur voor een kamer in een appartement met drie kamers van 13 vierkante meter en een gemeenschappelijke woonkeuken van 25 vierkante meter komt uit op 370 euro. “En geloof me, dat zou ik geweldig vinden”, zegt Van Zeeland. “Maar met de huidige marktprijzen voor vastgoed in Amsterdam is dat gewoon niet realistisch of aantrekkelijk voor huiseigenaren om te verkameren.”

Hierdoor komt er maar weinig nieuw legaal kameraanbod bij, ziet de ASVA. “Wij vermoeden dat de woonfraude alleen maar is toegenomen. Steeds meer mensen komen naar ons toe met problemen omdat ze ergens illegaal wonen.” De ASVA heeft er zelfs een apart meldpunt voor gestart. “Het nieuwe beleid moet de rechtspositie van kamerhuurders verbeteren, maar het beleid heeft juist het tegenovergestelde effect.”

Ook medewerkers van de gemeente zijn kritisch over de huurdersbescherming, schrijven de onderzoekers in hun evaluatie. Weer komt hier de beperkte handhaving naar voren: verhuurders durven de regels te schenden omdat de focus van de gemeente op de illegale verhuur ligt, zeggen ambtenaren.

Keuzes maken

"Het is ook eigenlijk ondoenlijk," verzucht Gert Jan Bakker van Stichting !WOON. “Een klein groepje ambtenaren moet de hele Amsterdamse woningmarkt controleren, die kunnen niet op al die meldingen af om te kijken of alles wel in de haak is.” In totaal zijn op het stadhuis 15 fte's in de weer met de handhaving van het woningdeelbeleid, aldus wethouder Zita Pels.

Het verlenen van de omzettingsvergunningen ligt bij de stadsdelen. “Bij ons in de straat zijn de huizen erg geschikt voor verbouwing tot appartementen”, vertelt Eli Vlessing. Hij woont in Middenmeer, een tot voor kort vrij rustige buurt in Oost. “De afgelopen jaren zijn er waanzinnig veel vergunningen afgegeven. Ik heb het een half jaar bijgehouden, en wat blijkt: vrijwel elke vergunning wordt gehonoreerd.” Soms leest Vlessing dat ambtenaren letterlijk de teksten van de aannemers hadden overgenomen. En bezwaar maken? “Dat kan je pas doen als de vergunning is verleend. Maar ondertussen mag de verbouwing gewoon doorgaan.”

Het onderzoek bevestigt het beeld van Bakker en Vlessing: in een periode van ruim vijf jaar is 88 procent van de aangevraagde omzettingsvergunningen in de stad verleend. Vlessing heeft niets tegen de studenten en de jonge werkenden, benadrukt hij. “Maar de gesprekken en het feestgedruis galmt door de binnentuinen, je doet geen oog dicht.” Ondanks de overlast is er in Watergraafsmeer, de wijk waar Middenmeer onder valt, nog zat ruimte voor extra kamers: het quotum is nog niet bereikt.

Hoe nu verder? Een deel van het antwoord komt uit Den Haag. Minister De Jonge voor Volkshuisvesting schreef vorige zomer het puntensysteem voor kamers te willen herzien. Daarnaast willen de PvdA en de ChristenUnie tijdelijke contracten aan banden leggen. Kamerhuurders durven gemakkelijker naar een geschillencommissie te stappen als ze niet vrezen op straat komen te staan als hun contract afloopt, is de gedachte. 

En op de Stopera wordt dit jaar gewerkt aan de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). "Daarin willen we ook het kader schetsen voor mogelijk nieuw woningbeleid", schrijft wethouder Pels. Dat wordt komend najaar verder uitgewerkt.

En de handhaving? Het onderzoek raadt aan om meer te handhaven op vergunningsvoorwaarden. "We hebben nog geen keuze gemaakt om het handhavingsbeleid wel of niet aan te passen", aldus de wethouder. "We laten dit afhangen van de uitkomsten van het traject met de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting en de verdere uitwerking van mogelijk nieuw woningdeelbeleid."