Makelaarsonderzoek: Amsterdamse huisbazen willen massaal van huizen af

Uit de enquête van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) blijkt dat meer dan de helft van de 767 ondervraagden van plan is om huizen van de hand te doen. Door beleidswijzigingen van de landelijke overheid en de belastingdienst gaan ze er financieel namelijk sterk op achteruit, geven de respondenten aan.

En dat is vooral het geval bij kleinere huisbazen met één of twee woningen. Van deze groep verwacht 67 procent verlies aan inkomen en 68 procent verlies aan pensioen. Bij grotere beleggers, met portefeuilles van vijftig woningen of meer, zijn de zorgen veel minder acuut. In die groep verwacht 30 procent er op achteruit te gaan qua inkomen, en 23 procent vreest voor zijn pensioen.

"Overval door de overheid" 

Veel respondenten zijn kwaad over de beleidswijzigingen. "Ik heb als gepensioneerd zzp'er wel risico gelopen en wordt [sic] nu door de overheid gestraft", schrijft een respondent. Een ander geeft aan: "Ik moet nu mensen op straat gaan zetten omdat er geen rendement meer op een woning zit, en ik heb ineens geen pensioen meer."

Een investeerder die berekent dat zijn belastingen stijgen van 10.000 naar 40.000 euro spreekt van ‘een overval’. Weer iemand anders smaalt: "Ik hoop dat u deze enquête aanbiedt aan [minister voor Wonen] Hugo de Jonge!"

De nieuwe plannen zijn deels het resultaat van de breed gedragen wens om wonen betaalbaarder te maken. Begrijpelijk, vinden ook kleine huisbazen die NH Nieuws/AT5 gesproken heeft. Tegelijkertijd zijn de plannen voor hen een groot probleem. Zij vrezen voor verlies aan inkomen en pensioen en in een enkel geval zelfs van de eigen woning.

Lastige erfenis

Eén van de huisbazen die af wil van zijn huizen, is Willem. "Ik wil niet klagen, omdat ik ook wel weet dat het een luxeprobleem is." Met een eigen huis met tuin in de Baarsjes is hij een mazzelaar op de huidige Amsterdamse woningmarkt. Toch heeft Willem geaarzeld of hij het huis - een erfenis - wel moest accepteren toen zijn moeder acht jaar geleden stierf. "Want dan moest ik ook de drie appartementen erboven aannemen."

En of hij huisbaas wilde worden, dat wist Willem zo net nog niet. "Ik had gezien wat die huizen mijn moeder opleverden: bijzonder veel stress en grijze haren." Ook de maatschappelijke vooroordelen rondom verhuurderschap schrikken hem af. Het is ook daarom dat hij alleen meewerkt aan dit artikel als hij onder een andere naam wordt geciteerd.

Na lang aarzelen accepteert Willem de erfenis toch. "Ik en mijn vrouw hadden een langetermijnplan. Ik had als zzp’er wat opzij gezet voor mijn pensioen. Dat geld heb ik toen geïnvesteerd in een grondige renovatie van het hele pand." De dan 38-jarige Willem plant om tegen de tijd van zijn pensionering de huizen van de hand te doen en van de overwaarde zijn oude dag te financieren. "De huur moest vooral kostendekkend zijn."

Willem wil een ander soort huisbaas zijn: "Benaderbaar, een onderbuurman die toevallig ook eigenaar is. We aten regelmatig bij elkaar. Ook na hun vertrek zijn we bevriend gebleven met sommige huurders." De huur houdt hij naar eigen zeggen laag, zo’n 400 euro onder de gangbare marktprijs in zijn buurt.

Nu, acht jaar later, gooit hij toch de handdoek in de ring. Eén appartement is al verkocht, de andere twee volgen later dit jaar. "Eerlijk: ik ben bekaf. Dat de overheid en de fiscus de regels zó vaak veranderen, is één ding. Maar met de regels die nu op me afkomen, kom ik gewoon niet uit de kosten."

Box 3

De onrust onder de verhuurders komt onder andere voort uit een wijziging bij de belastingen. "Dat gaat over box 3, waarin vermogensbelasting geregeld wordt", vertelt Joost Schmets van de Vereniging van Effectenbezitters. "Spaargeld, beleggingen en tweede huizen worden hierin belast."

Hoeveel dat is, was tot voor kort heel voorspelbaar. De belastingdienst schatte namelijk op voorhand in dat op elk soort vermogen 4 procent rendement gehaald kon worden. Daarvan ging 30 procent naar de fiscus.

Bezwaar

Maar een groep spaarders maakten hiertegen bezwaar. Schmets: "Sparen leverde lange tijd veel minder op dan beleggen. Die spaarders zeiden: 'Waarom moeten wij belasting betalen over een rendement dat niet behaald werd?' Die zijn naar de rechter gestapt. En ze kregen in december 2021 van de Hoge Raad gelijk."

Nu is er daarom tijdelijk een ander soort belastingstelsel. Schmets: "Spaargeld wordt daarin anders belast dan al het andere vermogen." De vaste 4 procent is verdwenen, in plaats daarvan bepaalt de fiscus elk jaar een nieuw percentage. "Idee is dat dat dichter in de buurt van de werkelijke opbrengsten komt dan die 4 procent van vroeger."

De overheid schat voor 2023 in dat er op spaargeld maar weinig verdiend wordt: het rendement is voor dit jaar ingeschat op bijna nul. "Maar het ingeschatte rendement op andere beleggingen en huizen is omhoog geschoten", wijst Schmets. "Dat ligt nu op 6,17 procent." Bovendien moet over dat rendement ook een hoger belastingpercentage geheven: 32 procent.

"Fictie"

"Zes procent? Kom op zeg”, schampert Hans. "Dat is geen fictief rendement, dat is gewoon fictie." Hans, die alleen onder zijn voornaam geciteerd wil worden, verhuurt twee appartementen boven het huis dat hij zelf bewoont: een benedenwoning met tuin aan de rand van het Centrum.

"Ik kocht het 25 jaar geleden als een krot, maar we zagen het helemaal zitten." Het pand was alleen niet gesplitst: wil hij het appartement op de begane grond kopen, dan ook de bovenliggende appartementen. "De prijzen waren toen laag, dus gelukkig kon het uit. Maar huisbaas worden is nooit het doel geweest."

Hans heeft sindsdien weinig verdiend aan de verhuur. "Dat hoefde ook niet, we kochten het vanwege de benedenwoning. De huurders waren bijzaak." En de huur verhogen? "Eén van die adressen is sociale huur. Dus daar kan ik niet zomaar de huur van verhogen, al zou ik het willen."

Puntengrens

In de Baarsjes was voor Willem het verhogen van de huur de enige optie om nog uit de kosten te komen. "Maar met de aanstaande plannen van woonminister Hugo de Jonge is ook dat geen optie."

Hij doelt op de herziening van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem dat gebruikt wordt om vast te stellen wat de maximale toegestane huurprijs voor een huis is. De WOZ-waarde, het woonoppervlak, het energielabel: allemaal goed voor een bepaalde hoeveelheid punten. Hoe groter en luxer het huurhuis en hoe gewilder de buurt, hoe hoger de totaalscore. Onder de 142 punten - de zogeheten liberalisatiegrens - staat de maximale huurprijs wettelijk vast. Daarboven is het aan de huisbaas om de huurprijs te bepalen.

Hogere liberalisatiegrens

Op dit moment geldt het WWS alleen voor sociale huurwoningen. Maar minister De Jonge wil graag dat huren in de vrije sector betaalbaarder worden, en dat ook het middensegment onder het puntensysteem valt. Daarom wil hij vanaf 2024 de liberalisatiegrens oprekken van 142 punten naar 186 punten.

Willem heeft zijn huis al eens door de puntentelling gehaald. "Ik kom bij lange na niet aan die 186 punten en moet die huurprijs dus fors verlagen." Zijn huizen - zo'n 75 vierkante meter en energielabel D - mogen straks niet meer dan 850 euro per maand kosten. 

Ter vergelijking: op verhuursite Pararius is een gangbare verhuurprijs voor appartementen als die van Willem op dit moment gemakkelijk 1800 euro. Belachelijk hoog, vindt ook Willem. "Ik snap heus wel dat wij als maatschappij iets moeten doen aan de wooncrisis. Daarom ging ik zelf altijd onder de marktprijs zitten, ik wilde niet meedoen aan die gekte. Maar met 850 euro kom ik gewoon niet uit de kosten."

Willem snapt dat de woningmarkt moet worden vlotgetrokken, maar vindt de plannen van de overheid niet goed doordacht. "Neem bijvoorbeeld de WOZ. Die telt in het puntensysteem maar voor 33 procent mee. Maar aan de kant van de belastingen, in Box 3, wordt wél de hele WOZ-waarde gebruikt om mijn belasting te bepalen." De inkomsten kunnen zo zijn lasten nooit bijhouden.

Woonminister Hugo de Jonge vind de huidige toename van verkopen een ‘correctie’: vorig decennium kaapten huisjesmelkers immers woningen weg voor de neus van starters. Willem: "Maar ik bén geen huisjesmelker. Dit was mijn pensioen. Dat is nu verdwenen."

Ook Hans vreest dat hem niets anders rest dan verkopen. Omdat zijn huizen niet gesplitst zijn, betekent dat in zijn geval ook de verkoop van zijn eigen huis. "Door een hogere WOZ en de nieuwe rendementsheffing gaan wij twee keer zoveel belasting betalen in box 3. Wij gaan nu nadenken over wat we gaan doen. En wij niet alleen: bij ons op het rijtje zijn er acht eigenaren die in dezelfde situatie zitten."

Hans stoort zich aan de manier waarop de discussie over de verhuurders wordt gevoerd. "Ik was altijd een toevallige huisbaas die alles volgens het boekje deed. Nu hebben mensen het over ons alsof we parasieten zijn. Ik vind dat bijzonder onrechtvaardig."