Meer dan 6 keer zo veel miljoenenwoningen in Amsterdam als 10 jaar geleden

Het is het soort huis dat je eigenlijk verwacht aan een landweggetje in een dorpje ver buiten de stad. Maar het statige huis uit 1920 waar makelaar Jerry Wijnen de rondleiding verzorgt, staat toch echt in de Oostzanerwerf in Amsterdam-Noord. Vraagprijs: net onder de miljoen euro. "Het kan zijn dat-ie voor meer dan een miljoen weggaat, maar er moet nog wel het een en ander aan gebeuren. De markt zal het bepalen." De anonieme verkoper betaalde 44 jaar geleden 230 duizend gulden voor het huis. Ze zoekt nog naar een kleinere, gelijkvloerse woning; vermoedelijk wordt het Weesp.

Huizen die voor meer dan een miljoen van eigenaar wisselen - tot voor kort was dat ongehoord in Noord. Maar Wijnen kijkt er inmiddels niet meer van op. "Ik had nog even gekeken: in de afgelopen 12 maanden zijn er in deze buurt twintig woningen verkocht met een transactieprijs boven een miljoen."

Dat blijkt ook uit cijfers van Matrixian. Dit data-analysebedrijf brengt trends op de vastgoedmarkt in kaart. In opdracht van NH Nieuws vergeleken ze de miljoenentransacties van 2012 met die van 2022. "Tien jaar geleden stonden de miljoenenhuizen vooral in het centrum, Oud-West en Oud-Zuid", vertelt accountmanager Bart Meijer. "Maar als je kijkt waar huizen in 2022 voor een miljoen of meer werden verkocht, valt op dat dat ook steeds vaker gebeurt in Oost en in Noord. Die miljoenenhuizen staan nu door heel de stad."

Globaal is het beeld dat kopers in het duurdere segment tien jaar terug vooral slaagden aan de grachten van het centrum, de duurdere buurten in stadsdeel Zuid en heel incidenteel in Oost. In Noord werd één transactie boven de miljoen geregistreerd.

In 2022 zijn er door heel de stad spectaculair meer huizen boven de miljoen verkocht. In het kielzog van de dure buurten van Zuid en Centrum volgen wijken dichter bij de ring, zoals Middenmeer in Oost en de Hoofddorppleinbuurt en Overtoomse Sluis in West. Opvallend is ook de Oude Pijp, waar in 2022 in totaal 24 huizen van de hand gingen voor een miljoen of meer. In 2012 gebeurde dat niet één keer.

Oud-Zuid is en blijft koploper

Wel blijven het Museumkwartier en de Apollobuurt de buurten met veruit de meesten dure panden. In 2012 stonden er in deze twee wijken dertig miljoenenhuizen. In 2022 waren het er 161, ruim vijf keer zoveel.

En net als in de rest van de stad, gingen ook de prijzen in het hogere segment door het dak. Zo steeg de gemiddelde transactieprijs van een miljoenenhuis rondom het Museumplein sinds 2012 met meer dan 50 procent.

En wat je tegenwoordig krijgt voor een miljoen op de Amsterdamse huizenmarkt? Steeds minder. "Je ziet dat de prijs per vierkante meter door heel de stad flink is gestegen", legt Meijer uit. Hij wijst op de rente, die de afgelopen tien jaar historisch laag was. "En als de rente laag is, durven kopers vaak meer geld te bieden voor een huis."

Dat de rente de afgelopen tijd weer aan het stijgen is, blijft volgens de analisten bij Matrixian dan ook niet zonder gevolgen. "Van 2023 hebben we het eerste kwartaal onderzocht, en we zien dat er minder huizen voor meer dan een miljoen zijn verkocht." De toekomst voorspellen kan niemand - maar, denkt Meijer: "We verwachten dat de enorme groei van het aantal miljoenentransacties iets af zal vlakken."

Maar dat de huizenjacht nu ook kopers met een dikke portemonnee richting de grenzen van de stad lokt, is volgens makelaar Wijnen onomkeerbaar. "Dat is, denk ik, ook deels te verklaren is door de coronapandemie", vermoedt Wijnen. "Kopers zijn sindsdien meer gedreven door rust en ruimte. Dat vind je eerder in Nieuw-West en in Noord dan binnen de ring."