Lage huren, een sociale sector waar ook de middeninkomens van profiteren en wijken waar rijke en minder rijke huishoudens door elkaar wonen. Van heinde en verre komen beleidsmakers naar Wenen om zich te vergapen aan de volkshuisvesting in de 'meest leefbare stad van de wereld', zoals tijdschrift The Economist de stad bekroonde. De betaalbare woonlasten dragen voor een groot deel bij aan de hoge leefbaarheid in de Oostenrijkse hoofdstad.

Dat de huren zo laag liggen, danken de huurders voor een groot deel aan de actieve rol die Wenen speelt op de huurmarkt. Wiener Wohnen, het woonbedrijf van de stad, is actief als bouwer, verhuurder en beheerder van tienduizenden woningen.

Amsterdamse politici lijken wel wat te voelen voor een grotere rol van de gemeente op de huurmarkt. Tijdens de gemeenteraadsverkiezingen van 2022 stak Volt Amsterdam zijn bewondering voor het Weense model niet onder stoelen of banken: “Wenen is een pionier op het gebied van de woningmarkt.” De Amsterdamse GroenLinks-afdeling pleitte diezelfde campagne voor de oprichting van een Gemeentelijk Woonbedrijf. “Deze organisatie speelt een actieve rol in het realiseren van genoeg betaalbare huurwoningen in de stad”, zo staat in het verkiezingsprogramma voor de gemeenteraadsverkiezingen van 2022.

Gemeentelijk Woonbedrijf

Die interesse komt niet uit de lucht vallen. Wiener Wohnen, verantwoordelijk voor iets minder dan een kwart van alle woningen in de stad, biedt lage huren. En ook de middenklasse kan daarvan profiteren: een woordvoerder van de woonafdeling zegt dat zo'n 75 procent van de bevolking onder het plafond van de geldende inkomenseis valt.

Interessant is dat Amsterdam tot niet zo heel lang geleden zo’n eigen woonafdeling had. Begin jaren 90 bezat het Gemeentelijk Woningbedrijf zo’n 37.000 woningen. Daarmee had het meer huizen dan welke woningcorporatie dan ook. 

In 1992 besloot de Amsterdamse raad dat de gemeente zich terug moest trekken van de woningmarkt. In 1994 was het Gemeentelijk Woningbedrijf geprivatiseerd en in 2004, na een aantal fusies, is het verdergegaan als Ymere, de grootste woningcorporatie van de stad.

Verheven boven discussie

In Wenen heeft zo’n privatisering nooit plaatsgevonden. “Al is rond de eeuwwisseling de bouwactiviteit van Wiener Wohnen, de woonafdeling van de stad, wel flink teruggezakt”, vertelt Christian Schantl, woordvoerder bij Wiener Wohnen. “Dat werd toen overgelaten aan andere partijen, zoals private investeerders.” Inmiddels schroeft Wenen het aantal nieuwbouwwoningen weer op, maar ook in Oostenrijk won het vertrouwen in de markt in die periode dus aan populariteit.

Toch is totale privatisering van de woonafdeling nooit 'im frage' geweest in Wenen. “Uitgezonderd van de fascistische periode voor en tijdens de Tweede Wereldoorlog is in Wenen de sociaaldemocratische SPÖ altijd de grootste geweest”, zegt Schantl. “Bemoeienis in de volkshuisvesting van de stad heeft hier altijd kunnen rekenen op brede politieke steun.” Die stabiliteit is één van de sleutels tot het Weense succes.

Ook een ander deel van de succesformule stamt uit het interbellum. “Na de Eerste Wereldoorlog is het keizerrijk Oostenrijk omgevormd tot een federatie”, legt Julia Schranz uit. Als geschiedenisstudent raakte ze gefascineerd door de Weense volkshuisvesting en nog altijd geeft ze rondleidingen in het Karl-Marx-Hof, één van de grootste en bekendste gemeentelijke wooncomplexen. “Binnen die federatie werd Wenen een eigen deelstaat.” Wenen is dus een eigen stadsprovincie, met ook nog een veel verdergaande bevoegdheden dan een Nederlandse provincie die kent. De stad heeft meer vrijheid om landelijke bouwsubsidies te besteden en heeft ook meer mogelijkheden zelf belastingen te heffen.

Amsterdamse nadelen

Op deze twee punten staat Amsterdam al direct op achterstand. Sociaaldemocratische hegemonie was tot in de jaren 90 ook hier een feit, maar de PvdA is allang niet meer de machtsfactor die het ooit was. Een heropgericht gemeentelijk woonbedrijf lijkt in Amsterdam op voorhand niet te kunnen reken op solide politieke steun, die in Wenen haast vanzelfsprekend is.

Bovendien is Amsterdam ‘slechts’ een gemeente, met dezelfde wettelijke bevoegdheden als Schiermonnikoog, Zundert en Horst aan de Maas. Staatsrechtelijk zit de Nederlandse hoofdstad daarmee in een tamelijk bijzondere situatie, want in de meeste van onze buurlanden zijn de hoofdsteden op zijn minst zelfstandige districten of provincies, met meer macht en bevoegdheden. Als deelstaat van een federatie heeft de Weense overheid meer bevoegdheden als het gaat over bijvoorbeeld belastingheffing. Van de slagkracht die Weense bestuurders hebben, kunnen ze in de Stopera alleen maar dromen.

Een voorbeeld van de Weense manier om ook regie te houden op de private bouwsector, is de recente aanpassing van de Bouwverordening. "Sinds 5 jaar kunnen wij stukken land aanwijzen die strikt bestemd zijn voor het bouwen van betaalbare huizen", legt Schantl van Wiener Wohnen uit. "Daar moet dan ten minste driekwart van de huizen in de betaalbare sector vallen. Ook private partijen moeten zich daaraan houden."

Het kán, maar...

In Amsterdam zijn er dus enige obstakels - maar, bij voldoende politieke steun zou niets een heroprichting van een gemeentelijk woonbedrijf in de weg staan, vertelt hoogleraar Huisvestingssystemen Peter Boelhouwer. Wel wijst Boelhouwer op de nadelen van een gemeentelijk woonbedrijf. “Vooropgesteld: het kán. Maar de praktijk is lastig. Je ziet vaak dat er veel geld weg kan lekken. Het kan als een melkkoe gebruikt worden voor politici die er andere prestigeprojecten mee willen financieren. Denk aan iets als een zwembad, bijvoorbeeld.”

Boelhouwer ziet nog een ander probleem: de enorme opstartkosten. “In Nederland hebben de wooncorporaties zo’n revolving fund, daar kijken andere landen vaak jaloers naar.” Een nieuw op te zetten gemeentelijk woonbedrijf heeft niet direct de beschikking over zo’n fonds. “Het lijkt mij efficiënter om gebruik te maken van wooncorporaties”, zegt Boelhouwer. 

Lex Pouw, de laatste directeur van het Gemeentelijk Woonbedrijf, maakte de privatisering van dichtbij mee. Hij sluit zich aan bij Boelhouwer. "En niet alleen omdat je niet beschikt over een startfonds. Maar je hebt ook een gedegen organisatie nodig. Vooral als het om onderhoud en beheer gaat - dat is vaak enorm lastig." Uit zijn tijd als directeur weet hij nog dat gemeentelijke gebouwen vaak in slechte staat verkeerden.

Andere methodes

Steven Kromhout werkt als onderzoeker bij de Amsterdamse Federatie voor Woningbouwcorporaties (AFWC) en wil graag een lans breken voor het Nederlandse systeem. "Je ziet dat de internationale aandacht nu iets minder is, maar nog steeds trekt ons model veel buitenlandse interesse. De segregatie is hier misschien hoger dan in Wenen, maar weer lager in vergelijking met de Scandinavische landen." Zo slecht, vindt Kromhout, doen we het dus ook weer niet.

Bovendien zijn er andere methodes voor de gemeente om invloed uit te oefenen. "In de samenwerkingsafspraken leggen de gemeente, huurders en de corporaties afspraken over de sociale sector vast", zegt Kromhout. "En via het grondbezit of subsidies kan de gemeente ook invloed uitoefenen."

Elk huisje heeft zijn kruisje

En kenners van het Weense model wijzen dat veel internationale fans geen oog hebben voor de uitdagingen waar ze in Oostenrijk voor staan. "Denk bijvoorbeeld aan de verduurzaming", zegt Dietmar Wiegand, professor Projectontwikkeling aan de Technische Universiteit Wenen. "Een deel van de woningvoorraad van Wiener Wohnen is nog niet energie-efficiënt, de vergroening is nog steeds in voorbereiding."

En daar houden de problemen voor Wiener Wohnen niet op, volgens Wiegand. Hij verwijst naar een Duits onderzoek uit 2020, waarin geschat wordt dat 4 procent van de gemeentewoningen (zo'n 8300 stuks) een jaar of langer leegstaat. Nieuwbouwcijfers zijn al decennia heel laag.

 

Daarnaast is het woonbedrijf een flinke kostenpost voor de Weense en landelijke overheid. In 2016 was het verlies van Wiener Wohnen 827 miljoen euro, aldus het onderzoek - 1,6 keer zoveel als de totale huurinkomsten. Recentere cijfers wilde Wiener Wohnen niet aan de onderzoekers verstrekken. 

Wiegand benadrukt: "Ik bekritiseer niet het bestaan van een overheidsbedrijf voor sociale huisvesting - helemaal niet!" Wel vindt de professor dat Wiener Wohnen beter zou kunnen functioneren. "Ze kunnen niet winstgevend zijn, ze hebben die subsidies nodig en moeten die ook krijgen. Maar ze moeten gecontroleerd kunnen worden door democratische instituties." 

Het Weense systeem, zo wil Wiegand maar zeggen, komt met een prijskaartje. Maar zowel burgers als bestuur hebben het er graag voor over. "Veel ambtenaren uit het buitenland vragen ons hoe we het doen", zegt woordvoerder Schantl van Wiener Wohnen. "Mijn eerste antwoord is: je moet het echt willen. Zonder de politieke wil, kan dit systeem niet bestaan."