Een woning waarvan de huurprijs nu nog 700 euro per maand is, maar waarvoor een nieuwe huurder 1500 euro per maand moet betalen. Zo'n enorme stijging is een realistisch scenario voor 85 tot 90 procent van de Amsterdamse sociale huurwoningen in privaat bezit. Deze komen namelijk in de vrije sector terecht wanneer ze een nieuwe huurder krijgen.
Boosdoener is de invloed van de WOZ-waarde van woningen op de huurprijs, een maatregel die in 2015 door het kabinet werd ingevoerd. Wethouder Laurens Ivens (Wonen) is duidelijk: 'Deze maatregel moet zo snel mogelijk van tafel.'
Puntenstelsel
De maximaal toegestane huurprijs van woningen wordt bepaald aan de hand van een puntenstelsel. Het aantal punten wordt onder meer bepaald door de oppervlakte en het energielabel van de woning. Maar sinds 2015 worden dus ook punten toegekend voor de WOZ-waarde. Vanwege de enorme stijging van de WOZ-waarde van Amsterdamse huizen, behalen woningen een steeds hoger puntenaantal. En dat heeft flinke consequenties voor de maximaal toegestane huurprijs.
Lees ook: Sloterdijk krijgt 130 nieuwe sociale huurwoningen
Nu nog betaalbaar
Voor sociale huurwoningen mag de huur namelijk niet hoger liggen dan 710 euro per maand, een plafond dat woningen in de vrije sector niet kennen. 'Vijftigduizend particuliere woningen die nu nog betaalbaar verhuurd worden, kunnen voor veel geld worden verhuurd zodra er een nieuwe huurder komt', schetst Ivens het probleem.
Toen de WOZ-waarde in 2015 invloed ging hebben op de huurprijs, was het de bedoeling van het kabinet dat deze waarde zo'n 25 procent van de huurprijs zou bepalen. Uit onderzoek van de Woonbond blijkt nu dat dit percentage in Amsterdam op het moment 39 procent is. Veel hoger dus dan oorspronkelijk bedoeld én dan het Nederlandse gemiddelde van 22 procent.
Lees ook: Steeds minder betaalbare woningen in de stad
De manier waarop de huurprijs wordt bepaald moet dan ook worden aangepast, meent Ivens. 'De marktwaarde moet niet zo zwaar meetellen bij het bepalen van de maximale huurwaarde. Als een maatregel niet werkt en ertoe leidt dat woningen duurder worden, moet je een maatregel bedenken die leidt tot goedkopere woningen.'
Starters
Volgens de gemeente zijn de stijgingen van de huurprijzen vooral slecht nieuws voor bijvoorbeeld startende docenten, zorgpersoneel en crêcheleiders. Deze groep verdient vaak net iets meer dan de sociale huurgrens, maar te weinig om een huis te kopen. Met hun inkomsten kwamen ze vaak wel in aanmerking voor de particuliere huurwoningen, maar de prijzen op de vrije markt zijn voor hen onmogelijk te betalen.
Lees ook: Huurdersvereniging: 'Sociale huurwoning straks niet te betalen'
Het probleem geldt in theorie ook voor de huurwoningen van woningcorporaties. Dergelijke woningen vallen namelijk onder dezelfde puntentelling als die in de particuliere sector. Door afspraken van het college met de corporaties mogen jaarlijks echter maar duizend van de in totaal 166.000 sociale huurwoningen van corporaties in de vrije markt terechtkomen. Hierdoor zijn de gevolgen voor dit soort woningen minder groot.