Het gaat om een benedenappartement in Bos en Lommer met een woonoppervlakte van 56 vierkante meter. De vraagprijs was 385.000 euro. Nadat het stel de woning begin maart vorig jaar had bezichtigd, kregen zij via een e-mail een link naar een map met 'verbouwingsmogelijkheden'. 

Daarin stonden bouwtekeningen van een architect, offertes van diverse in kelderbouw gespecialiseerde aannemers, van een constructiebureau, een geohydrologisch bodemrapport en offertes van diverse bodemdeskundigen. Ook werd gemeld dat de woonoppervlakte uitgebreid kon worden naar honderd vierkante meter door het te verbouwen. 

De aankoopmakelaar deed namens het stel vervolgens en bod van 485.000 euro, een ton meer dan de vraagprijs. Ze vroegen voorbehoud van financiering voor drie  weken tot een bedrag van 300.000 euro. "Voor [naam] en [naam] is dit hun droomhuis! Zij zien zichzelf hier graag wonen en hebben ook vandaag een kaartje bezorgd bij de verkoper", schreef de aankoopmakelaar. 

Het bod werd geaccepteerd en op 17 maart 2021 ondertekende het stel de koopovereenkomst. De voormalige eigenaren van de woning hadden een paar weken later contact met elkaar via Whatsapp over de verbouwplannen. Daarin schreven ze: 'Wat leuk te horen dat jullie met de plannen verder willen, ik kreeg al het idee uit jullie kaartje te lezen'. Ook gaven ze contactgegevens van een kelderbouwer, een architect en een aannemer door. 

Maar van de gemeente kreeg het stel een paar maanden later slecht nieuws. De benodigde omgevingsvergunning werd afgewezen omdat het niet voldeed aan het gemeentelijke beleid. Het stel belde daarna de voormalige eigenaren op en stuurde daarna een e-mail, waarin de twee schreven dat de verbouwplannen de belangrijkste reden waren om 100.000 euro boven de vraagprijs te bieden. 

De verkopend makelaar stuurde het stel een e-mail terug en schreef dat er 'nooit de illusie is gewekt dat er reeds een vergunning' voor de verbouwing is verstrekt of verstrekt zou worden. Later schreef de makelaar dat er tijdens de bezichtiging duidelijk is gezegd dat er nog een vergunning bij de gemeente aangevraagd moest worden.

Het stel ging er niet mee akkoord en hoopte via de rechter af te dwingen dat de voormalige eigenaren hen een bedrag van 50.242 euro zouden betalen. Ze zouden op het verkeerde been zijn gezet en de koopovereenkomst niet getekend hebben als ze van tevoren wisten dat de bouw van een kelder onmogelijk bleek.

Volgens de rechtbank is het 'niet onaannemelijk' dat de kopers vanwege bijvoorbeeld de rapporten die ze kregen inderdaad dachten dat ze de kelder konden bouwen. Maar 'enige zekerheid over het verstrekken van die omgevingsvergunning is in die rapporten niet gegeven'. In de koopovereenkomst stond zelfs helemaal niks over een kelder.

De rechtbank constateerde daarom dat de twee onvoldoende hebben onderbouwd dat de koopovereenkomst 'als gevolg van een onjuiste voorstelling van zaken van de kant van gedaagde tot stand is gekomen'. Ze krijgen daarom geen geld terug.