Sinds 1 mei 2022 geldt er een nieuwe regel, de zogenoemde WOZ-cap. Vanaf die datum geldt dat maximaal 33 procent van het totale huurpuntenaantal van een woning bepaald wordt door de WOZ-waarde van een woning. Dat is de waarde die door de gemeente wordt bepaald om belastingen te heffen. Op basis van het aantal huurpunten wordt bepaald hoeveel huur er voor een woning gevraagd mag worden.

'Discriminerend'

Door die WOZ-cap worden veel woningen, die eerst in de vrije sector vielen, nu ineens een sociale huurwoning. Het gevolg daarvan is dat de huisbazen veel lagere huren kunnen vragen dan voorheen. Ze zeggen dat ze daardoor niet meer genoeg kunnen investeren in woningen om die te verduurzamen. 

Volgens de verhuurders werkt de regel alleen in de grote steden, terwijl het in andere delen van het land geen doel zou treffen. "Want daar is de WOZ-waarde niet hoog genoeg om tot de drempel van 33% te komen. Dat op zichzelf is een discriminerend element in de regeling."

'Geen oplossing'

Ook is de maatregel volgens Fairhuur geen oplossing voor het woningtekort. "Het is alleen een maatregel binnen de woonruimteverdeling. Een woning die eerst aan iemand met een hoger inkomen in de vrije sector verhuurd mocht worden, moet nu aan iemand in met een lager inkomen verhuurd worden. Die is dus niet meer beschikbaar in de vrije sector."

Volgens Fairhuur zou het veel effectiever zijn om bijvoorbeeld iets aan scheefhuur te doen. "Voor iedere scheefwoner, moet er een sociale huurwoning bijgebouwd worden om op hetzelfde aantal sociale huurwoningen te blijven. Zorg dat de huisvestingsvergunning voor een sociale huurwoning ingetrokken kan worden op het moment dat huurder een te hoog inkomen heeft", oppert de verhuurdersorganisatie.

Onderzoek

Dat het aanbod in de vrije sector daalt (en de huurprijzen stijgen), bleek eerder al uit onderzoek van Pararius. Ook het woningplatform noemt de invoering van de WOZ-cap als een van de oorzaken daarvan: deels omdat woningen terugvloeien naar de sociale huur, deels omdat woningeigenaren hun woningen verkopen omdat ze de rente te laag vinden.

Volgens Gert Jan Bakker van Stichting !Woon is de WOZ-cap bedacht omdat beleggers door de stijgende huizenprijzen zelfs voor piepkleine woningen hoge huurprijzen konden vragen. "Want toen in 2015 de WOZ-waarde volledig meegenomen kon worden in het puntensysteem, werd het ineens heel normaal dat woningen van 30 vierkante meter in de vrije sector kwamen."

Door de WOZ-cap komen veel van die woningen dus weer in de sociale sector terecht. Huurders kunnen in dat geval bezwaar aantekenen bij de huurcomissie om een lagere huur af te dwingen.

Minder aantrekkelijk

Volgens Bakker is de WOZ-cap niet de enige maatregel die de woningmarkt minder aantrekkelijk maakt voor verhuurders. "Er spelen een heleboel dingen tegelijk. De stijgende rente bijvoorbeeld. Verder is er een opkoopbescherming ingevoerd en is de overdrachtsbelasting voor beleggers flink verhoogd."

"Het zorgt er ook voor dat mensen die eigenlijk tegen wil en dank huurder zijn, nu makkelijker een huis kunnen kopen", aldus Bakker. "Bovendien zijn veel van die huizen jarenlang koopwoning geweest. Veel kleine particuliere beleggers hebben de laatste jaren enkel bestaande woningen opgekocht om duur te verhuren, zij bouwen meestal zelf geen woningen."

Dat veel beleggers woningen verkopen en dus niet meer verhuren, ziet Bakker niet als een probleem voor huurders. "Voor beleggers zijn die maatregelen een probleem, maar voor huurders en huizenzoekers is de situatie echt flink verbeterd."