Start van hoofdcontent

Stad

NL
V

Duurdere woningen en minder nieuwbouw: ontwikkelaars waarschuwen gemeente voor bouwregels

13 december 2017, 07.45 uur · Aangepast 13 december 2017, 08.32 uur · Foto: Flickr.com / Guilhem Vellut

Een ‘woningbouwexplosie’, zo betitelde de gemeente vorige week haar nieuwbouwcijfers over 2017. Dit jaar werd met de bouw van maar liefst 7300 woningen gestart. Toch vrezen veel projectontwikkelaars voor de toekomst. Nieuwe, op het oog sociale, bouwregels van de gemeente, zorgen er volgens hun voor dat koopwoningen nog duurder worden en dat er de komende jaren veel minder huizen bij komen. Juist nu de stad staat te schreeuwen om extra woningen. ‘De grote klap valt over twee jaar’, zegt Wienke Bodewes, directeur van ontwikkelaar Amvest tegen AT5.

Sinds deze zomer zijn ontwikkelaars verplicht om bij nieuwbouwprojecten een vast percentage sociale huur en middeldure huur- en koopwoningen te bouwen. Van alle nieuwe woningen die in de stad gebouwd worden moet 40 procent sociale huur zijn, 40 procent middeldure huur en koop en bij nog maar 20 procent van de woningen mag de huur- en verkoopprijs worden overgelaten aan de vrije markt.

Politieke ruil voor erfpachtstelsel
De nieuwe 40/40/20-bouwverhouding werd deze zomer door woon-wethouder Laurens Ivens (SP) als een grote overwinning voor de stad gevierd. De raad stemde in met die verhouding, nadat de SP eerder haar akkoord gaf op de erfpachtplannen van wethouder Eric van der Burg. De nieuwe bouwverhouding was een politieke ruil voor het nieuwe erfpachtstelsel.

Voorheen lag die bouwverhouding totaal anders en moest maar 30 procent van alle nieuwbouwwoningen sociale huur zijn. De overige 70 procent van de woningen mocht vrij verhuurd en verkocht worden. Voor lopende projecten als het Zeeburgereiland, het Amstelkwartier en de Houthaven, gelden nog steeds de oude regels. Maar voor projecten als de Sluisbuurt, het Hamerkwartier en het toekomstige Haven-Stad, geldt de nieuwe 40/40/20 regel wel. Het gaat dan om tienduizenden woningen.

Lees ook: Sluisbuurt krijgt ruimere en duurdere woningen

Moeite met 40/40/20
Maar of die geplande huizen er ook allemaal gaan komen, is volgens veel bouwers en ontwikkelaars nog maar de vraag. Onder andere Amvest, BPD en UMW Vastgoed hebben grote moeite met de nieuwe regels van de gemeente. Ze steunen allemaal het initiatief van wethouder Ivens om meer middeldure huur- en koopwonigen te bouwen. Maar er is een grens.

‘We staan voor woningbouw voor brede doelgroepen’, zegt Harm Janssen van BPD. Zijn bedrijf ontwikkelt zo’n 1500 tot 2000 woningen in de stad; onder andere in de Houthaven, op het Zeeburgereiland en in Zuidoost is BPD actief. ‘We willen ook sociale huurwoningen en middeldure huur bouwen. Maar de verhoudingen zijn nu scheef. De opbrengsten van een project moeten de kosten wel dekken.’

Lees ook: Amsterdam krijgt meer betaalbare woningen

Alleen winst maken op vrije sector
40/40/20 is volgens Herman Drenkelford van UMW 'niet recht te rekenen'. Op sociale huurwoningen maken ontwikkelaars verlies, op middelhuur en koop wordt quitte gespeeld en alleen op vrije sector woningen kan winst gemaakt worden, vertelt hij. 

'Met 20 procent van wat je nu bouwt, moet je 80 procent van de nieuwbouwwoningen afdekken. Dat kan helemaal niet', zegt Wienke Bodewes, directeur van Amvest. Amvest ontwikkelt en bouwt momenteel ongeveer 5000 woningen in de stad; Cruquius in Oost en Overhoeks in Noord zijn plekken waar het bedrijf actief is. Als de nieuwe bouwverhouding van de gemeente niet aangepast wordt, dan verwacht Bodewes dat een groot deel van de toekomstige bouwplannen in de stad gaat uitvallen en dat de koopwoningen die nog wel gebouwd worden, helemaal onbetaalbaar worden.

Lees ook: Zelf een huis bouwen in de stad? Prijs bouwkavel in drie jaar tijd verdriedubbeld

'Met de rug tegen de muur'
'Dat geldt niet voor lopende plannen die nog onder de oude regeling doorgaan. De grote klap valt over twee jaar', zegt Bodewes. Dan moeten namelijk de bouwprojecten starten die onder de nieuwe 40/40/20 voorwaarden vallen. 'Veel ontwikkelaars die al wel grond hebben gekocht, komen dan met hun rug tegen de muur te staan.'

Het gevolg is dat de ontwikkelaars zullen wachten met bouwen en dat is onwenselijk voor de kokende woningmarkt van Amsterdam. ‘Ik zou me als gemeente over iedere vertraging zorgen maken. Wij doen dat in ieder geval wel’, zegt Janssen. 

Dure Amsterdamse grond
Het probleem ligt in de kosten van de grond en de exploitatie ervan. Die kosten zijn in Amsterdam sowieso al hoog. Vaak moeten er bedrijven worden uitgekocht, blijkt de grond vervuild en moet de hele infrastructuur van elektriciteit, riolering en internetkabels nog aangelegd worden. Dat zijn kosten die gemaakt worden nog voordat er überhaupt één steen gelegd is.

De kosten voor die grondexploitatie moeten terugverdiend worden. Met de oude nieuwbouwregels, waarbij 70 procent van de woningen vrije sector was, kon dat goed opgevangen worden. Maar in de nieuwe voorwaarden is er veel minder ruimte voor die vrije sector huur- en koopwoningen en dus kan de hoge Amsterdamse grondprijs niet terugverdiend worden. Het gevolg: ontwikkelaars en beleggers trekken zich terug en gaan zich richten op andere steden.

Lees ook: Woonplicht in strijd tegen 'vastgoedcowboy's': 'Ik ben faliekant tegen'

En dat is weer niet goed voor de gemeente die grootgrondbezitter is in de stad. De inkomsten uit de verkoop van grond zullen teruglopen en omdat er minder gebouwd wordt, loopt de gemeente ook toekomstige erfpachtinkomsten mis, zo voorspelt Bodewes. Volgens hem heeft dat gevolgen voor de nog te bouwen nieuwe wijken. Er blijft namelijk minder geld over voor bijvoorbeeld duurzaamheid en het bekostigen van een nieuwe tramlijn of fietsbrug wordt ook moeilijk.

'Rekenmodel klopt niet meer'
Maar de dure grond is niet het enige probleem. Zo zijn de bouwkosten het afgelopen jaar geëxplodeerd en stelt de gemeente hoge bouweisen, vertelt Drenkelford, die zelf honderden woningen wil ontwikkelen rond Station Sloterdijk en op andere plekken in het westen van de stad. ‘Het moet energiezuinig, er moeten parkeergarages gebouwd worden, de woningen moeten een minimale grootte hebben en dan komt daar ook nog eens de erfpacht bij.’ Volgens Drenkelford is het niet mogelijk om die woningen tegen sociale huurprijzen te verhuren. ‘Het rekenmodel klopt niet meer.’

Drenkelford ziet veel ontwikkelaars inmiddels de overstap maken naar andere gebieden. ‘Ze nemen de vlucht naar buiten. Tien kilometer verderop in Zaandam of Haarlem, daar worden veel minder eisen gesteld en je hebt er vaak geen erfpacht.’ 

Lees ook: Wethouder Ivens: bedrijven in haven moeten wijken voor woningen Haven-Stad

'Weinig of niet verdienen'
Ook Bodewes ziet die beweging. ‘We blijven Amsterdam heel interessant vinden. Maar als we op andere plekken harder vooruit kunnen, dan zullen we dat gaan doen. Dan kunnen we bijvoorbeeld ons programma in Eindhoven vergroten.’ Ontwikkelaar BPD wil graag actief blijven in Amsterdam, maar niet ten koste van het bedrijf zelf, zegt Janssen. ‘Je kunt wel eens een keer als bedrijf een project hebben waarin je weinig of niets verdient. Maar dat kun je niet oneindig volhouden.’

De sociale woningvoorraad is volgens alle ontwikkelaars ongekend hoog in Amsterdam en daarom moet er volgens hun evenwichtiger gebouwd worden. Janssen van BPD zou graag zien dat de gemeente per gebied gaat kijken naar de bestaande verhoudingen tussen sociale huur, middelhuur en vrije sectorwoningen en daar de nieuwbouwverhouding op aanpast. ‘Zo zorg je ervoor dat de mix gezonder wordt en dat scheefwonen niet verder gestimuleerd wordt’

Lees ook onze ze special over het nieuwe stadsdeel Haven-Stad

'Woningen moeten er echt komen'
Als de gemeente hij tij nog wil keren dan moet er opnieuw gesproken worden over de 40/40/20 bouwverhouding, stellen ontwikkelaars. Drenkelford zou graag een verhouding van 25 procent sociale huur, 45 procent middeldure huur en 30 procent vrije sector zien. Bodewes van Amvest gaat nog verder, volgens hem zou 20 procent sociaal, 30 procent middelhuur en 50 vrije sector een betere verhouding zijn.

‘Dat levert gewoon meer op voor de stad’, zegt Bodewes. ‘Er zal dan doorgebouwd worden en daar profiteert ieder segment van. Het is fantastisch dat er meer aandacht is voor het middensegment. Maar je moet er als stad wel voor zorgen dat die woningen er ook echt komen.’

Lees ook: Gemeente wil starters op woningmarkt gaan beschermen

'Geef ontwikkelaars ruimte'
Ook zouden volgens hem de huurvoorwaarden voor de middeldure huren kunnen worden aangepast. Die huren liggen nu voor 25 jaar vast en mogen alleen meestijgen met de jaarlijkse inflatiecorrectie. ‘Als je daar 1 procent bovenop doet en je verkort de termijn naar 15 jaar, dan hebben beleggers al veel meer interesse in dit soort woningen.’

Drenkelford zou vooral graag zien dat de gemeente iets meer gaat meedenken met de ontwikkelaars. ‘De gemeente stelt eisen, eisen, eisen, maar gaat die woningen zelf niet bouwen. Geef die ontwikkelaar een beetje ruimte en dan komen die broodnodige woningen er zeker.’

Lees ook: Kopers moeten bieden op nog niet gebouwde 'starterswoningen' in Noord